Как было раньше
Бизнес арендовал у Московского метрополитена и «Гормоста» площади в подземных переходах, размещал на них свои павильоны и, как правило, сдавал в субаренду. «Это было прибыльное занятие — владельцы павильонов в хороших местах получали за них в 7–10 раз больше денег, чем тратили», — рассказывает заведующий кафедрой предпринимательства и логистики РЭУ им. Плеханова Дмитрий Завьялов.
С 1990-х годов почти половину торговых площадей в метро контролировали всего три компании, писал РБК. ООО «Дегама» и связанные с ним структуры Льва Кветного управляли 4574,6 кв. м площадей (Кветной — бывший партнер Алишера Усманова и Андрея Скоча по холдингу «Газметалл», в мае 2017 года Forbes оценивал его состояние в $1,2 млрд). Вторым игроком в метро был холдинг «Диалмет» и аффилированные с ним компании (сдавали в субаренду 1471,9 кв. м). Эта группа связана с одним из крупнейших владельцев торговой недвижимости в Москве Яковом Якубовым. Третьим крупным арендатором была «Компания Шевалье» (904,37 кв. м), которой владеет Бэла Нусуева, вдова убитого в 2005 году дзюдоиста Шевалье Нусуева (его партнером называли Алимжана Тохтахунова, больше известного как Тайванчик).
«Такое положение дел по многим параметрам было не выгодно ни метрополитену, ни бизнесу, — рассказал РБК представитель Московского метрополитена. — Отсутствовали единые стандарты внешнего вида: броские вывески, грязные, тесные и душные помещения. Торговые объекты мешали движению пассажиров. Не предоставлялись услуги безналичного расчета, не было контактной информации о продавце, телефонов обратной связи».
Команда Сергея Собянина, сменившего Юрия Лужкова на посту мэра в 2010 году, серьезно взялась за развитие метрополитена, а заодно решила упорядочить подземную торговлю. Первое время мэрия просто повышала арендные ставки, например, в 2014 году торговые места в метро сдавались уже в шесть раз дороже, чем двумя годами ранее, — по 12,7 тыс. руб. за кв. м, а маржинальность посредников сократилась с 40 до 14%. «Они оказались в ситуации, когда задирать цены было уже некуда», — считает Завьялов.
А кардинальное решение нашли в 2015 году, когда московские власти сменили подход к регулированию уличной и подуличной торговли. Все старые павильоны было решено снести, а на их месте поставить новые.
Что изменилось
Теперь все площадки разыгрываются на открытых электронных аукционах, которые проводит департамент по конкурентной политике Москвы. Чтобы принять участие в борьбе за лот, каждый претендент должен внести задаток (обычно начальную цену лота за два первых месяца), а победитель еще и предоставить банковскую гарантию или деньги (5–10% от суммы договора). Инициаторами аукционов выступает Московский метрополитен (он сдает в аренду места в вестибюлях и переходах метро) и ГБУ «Гормост» (места в подуличных пешеходных переходах). Главное нововведение — павильоны теперь принадлежат городу, а договоры нового типа запрещают передавать их третьим лицам. Зато в отличие от наземных ларьков большинство павильонов имеют комплексную специализацию, то есть арендатор вправе сам решать, чем торговать.
Большинство договоров аренды закончились 31 декабря 2015 года, а первые аукционы на право торговать под землей прошли в мае 2016 года. С мая 2016 года по середину сентября 2017 года власти успели разыграть 5,4 тыс. кв. м подземных площадей, на которых размещено более 500 торговых точек — это почти в три раза меньше, чем сдавалось до реформы (13,3 тыс. кв. м в метро и 1,3 тыс. в переходах «Гормоста»). И ситуация в ближайшее время принципиально не изменится, распродажа площадей почти закончена — в течение 2018 года метрополитен разыграет еще 950 кв. м площадей, «Гормост» — порядка 700 кв. м. С дальнейшими планами в организациях еще не определились.
Резкое сокращение площадей привело к ажиотажу среди торговцев. Например, на павильон 8 кв. м на станции метро «Марксистская» претендовали около 100 заявителей, ушел он по цене 800 тыс. руб. в месяц. Судя по информации на сайте единой электронной торговой площадки (ЕЭТП), максимальное превышение начальной цены составило 1405%. По расчетам РБК, средняя цена аренды 1 кв. м в метро по результатам завершенных торгов обходится в 40,6 тыс. руб. в месяц. По данным метрополитена, ставки аренды за время реформы выросли в 2,5 раза. Плату за аренду предприниматели вносят помесячно, но договор аренды заключается на пять лет, и его досрочный разрыв грозит бизнесмену штрафными санкциями.
Кто торгует в метро сегодня
Представители Московского метрополитена рапортуют, что им удалось привлечь к торговле малый бизнес. Однако значительная часть площадей ушла крупными лотами — чтобы бороться за них, нужен был капитал в несколько десятков миллионов рублей.
Самый крупный лот общей площадью 1059 кв. м включал в себя 30 переходов на 17 станциях метро, где расположилось около 150 торговых точек. Его выиграла московская компания «Метроторг», принадлежащая Дмитрию Сидоренко. Предприниматель известен тем, что до 2010 года был совладельцем ООО «Инвестиционная промышленная компания «Воздвиженка», а этой компании принадлежит 50% ООО «Редакция газеты «Завтра».
В течение пяти лет аренды подземных площадей Сидоренко заплатит метрополитену больше 504 млн руб. По словам предпринимателя, розничная торговля в метро для него основной бизнес, а средства для внесения залога были заемными. Судя по конкурсной документации, в торгах за этот лот приняли участие две компании, но единственный шаг на аукционе сделал «Метроторг».
Самый дорогой лот — 74 точки площадью 858 кв. м — достался индивидуальному предпринимателю Александру Цепову. Пять лет аренды обойдутся ему в 659 млн руб. О Цепове известно, что он владеет с партнерами крупными цветочными компаниями (ООО «Просто букет», ООО «7 цветов»), компанией по оптовой торговле овощами и фруктами (ООО «Зеленая горка») и управляет коммерческой недвижимостью (ООО «Торговая недвижимость» и ООО «Торговые инвестиции»). По данным, представленным в соцсетях, Цепову 49 лет, в 1991 году он окончил МФТИ. На запрос РБК в его компании «7 цветов» ответили, что «Александр Анатольевич не располагает временем для общения с журналистами». «Человек новый — был цветочным оптовиком наверху, теперь спустился вниз», — рассказал РБК один из арендаторов подземных точек.
«В нашем торговом доме работали два ведущих менеджера, Александр Цепов и Дмитрий Воронцов (владеет 50% ООО «Просто букет». — РБК). В какой-то момент они остались по большому счету без хорошей работы, так как компания была распущена, а они всю жизнь любили заниматься именно торговлей. Они идею с [торговлей] цветами уловили и пришли с ней: давайте построим этот бизнес», — рассказывал в 2015 году о создании компании «7 цветов» Сергей Гришин, совладелец «Росеврогрупп» (в нее входит одна из крупнейших девелоперских компаний «Росевродевелопмент» и Росевробанк) и партнер Цепова (владеет 35% ООО «Торговые инвестиции», 35% в ООО «Торговая недвижимость» и 35% в ООО «Зеленая горка»).
Прочих лидеров поделенного рынка мы вынесли в топ-10. Реформа полностью изменила состав лидеров: компании, которые раньше агрегировали большую часть площадей, вообще ушли с рынка — их причастность к новому составу крупных арендаторов РБК установить не удалось. К примеру, лидер наземного рынка печатной продукции ГК «Кардос» по итогам проведенных аукционов в переходах и метро не выиграла вообще ни одной точки. «В одном аукционе в метро мы участвовали, но победитель поднял стартовую сумму аренды почти в четыре раза, и мы в эти игры с убытками играть не стали», — рассказал РБК гендиректор группы компаний Олег Бережной.
«Приходится подстраиваться»
Дмитрий Сидоренко, владелец компании «Метроторг»
«До создания «Метроторга» я уже несколько лет занимался розничной торговлей, в том числе и под землей. Когда правительство объявило о старте реформы, я решил принять участие в аукционах, а в октябре 2015 года зарегистрировал ООО «Метроторг», в мае 2016-го выиграл самый крупный лот — около 150 точек на 17 станциях метро. Я просто решил, что взять сразу один большой лот, а не бороться за несколько мелких, для меня удобнее. Средняя ставка за 1 кв. м в месяц не превышает для меня 7–8 тыс. руб. Это действительно недорого, получается такая экономия на масштабе: площадь больше, издержек меньше. Но и управлять таким массивом сложнее. Если у тебя десять киосков рядом стоит, не будешь же везде цветы продавать — это экономически бессмысленно. Поэтому приходится подстраиваться, изучать новые сферы торговли.
Не могу сказать, что это высокорентабельный бизнес, но если бы это не приносило дохода, я бы не ввязывался. Меньше всего прибыли сейчас приносят киоски, расположенные на новых станциях метро, — там, в отличие от центральных станций, пока небольшой пассажиропоток».
Кто выиграл от реформы
В Метрополитене результатами реформы довольны: «Современные торговые объекты представляют собой легкие и светлые конструкции из стекла и металла с широкими витринами, что делает их максимально привлекательными, а торговлю в подуличных пространствах — удобной для покупателей». В ГБУ «Гормост» подчеркивают, что торговые объекты соответствуют нормам антитеррористической и противопожарной безопасности.
В договоре с арендаторами сейчас прописан перечень требований к оформлению внешнего вида павильона: контролируется оформление витрин, торгового оборудования, дверей и вывесок, нанесение логотипа на фасад, зонирование пространства павильона и даже дресс-код продавцов, которые «должны иметь опрятный внешний вид». «До настоящего времени еще ни в одном метрополитене мира не осуществлялась столь масштабная работа», — гордятся менеджеры метро.
Казус с гарантией
Самый дорогой лот, разыгранный на торгах, обернулся провалом. 13 марта 2017 года ООО «Старт» выиграло право арендовать павильоны на 17 станциях метро. За пять лет работы компания должна была заплатить метрополитену 1,426 млрд руб. Согласно данным СПАРК, компанией в равных долях владеют Вера Бобок и Елена Старостина. Бобок также владела 33% ныне недействующей компании «Оушн трейд» (непродовольственная оптовая торговля), а Старостиной принадлежит 50% ООО «Авангард» (ресторанная деятельность) и доли в нескольких недействующих фирмах по производству одежды, проведению строительно-монтажных работ и неспециализированной оптово-розничной торговле.
Однако метрополитен лишил «Старт» права арендовать выигранные точки. Согласно материалам дела, рассмотренного Арбитражным судом Москвы 30 августа 2017 года (есть в распоряжении РБК), ООО «Старт» предоставило банковскую гарантию, подписанную председателем правления банка «СИБЭС». Метрополитен направил в банк запрос, в ответ на который организация сообщила, что лицо, подписавшее документ, сотрудником банка не является. ООО «Старт» попыталось оспорить решение суда, но суд иск компании отклонил. Теперь метрополитен будет разыгрывать лот вновь.
Многие предприниматели не рассчитали экономику и уже начинают возвращать арендованные точки. «Место в пешеходном переходе оказалось непроходным, точка работала в минус, и мы ее вернули. При этом оставили в казне внесенный залог. Это было выгоднее, чем пять лет содержать убыточный киоск», — рассказывает гендиректор «АМО-Пресс» Дмитрий Изюмников. Важный нюанс — отказаться можно только от всего лота разом, оставлять прибыльные точки и возвращать убыточные нельзя.
С какими проблемами столкнулись предприниматели
«Метрополитен очень медленно вводит разыгранные точки в эксплуатацию. Это основная проблема на сегодня», — жалуется генеральный директор «АМО-Пресс» Дмитрий Изюмников. Метрополитен успел ввести в эксплуатацию 80% выигранных Дмитрием Сидоренко точек, а «АМО-Пресс» получило только половину киосков. «Некоторые объекты мы ждем больше полутора лет. Последние аукционы проводились еще до того, как выставленные на конкурс киоски появились физически, — по сути, Метрополитен разыгрывает пустоту», — говорит Изюмников. Всего метро «ввело в эксплуатацию» 2,5 тыс. кв. м торговых площадей, «Гормост» — около 700. Аренду предприниматели начинают платить только с момента передачи им торгового объекта, но залог, внесенный на конкурс, «замораживается» на все время строительства киосков.
По мнению Алексея Каневского, председателя комитета по экономике московского городского отделения «Опоры России», обратной стороной реформы стал рост нелегальной торговли. «По моим оценкам, нелегалов стало на 10–15% больше. Потребность в недорогих продуктах, которые можно купить по пути домой, есть, а те точки, которые сейчас работают под землей, ее не удовлетворяют. Свято место пусто не бывает», — считает Каневский.
Генеральный директор юридической компании Urvista Алексей Петропольский связывает рост нелегальной торговли с тем, что лучшие места в переходах получил относительно крупный бизнес, который арендовал пул помещений и экономит на эффекте масштаба.
Царил какой-то хаос»
Вук Варагич, ИП, арендатор подземных киосков
«Я занялся торговлей под землей в 1999 году — в переходах и вестибюлях метро всегда был отличный трафик. Сначала продавал биологически активные добавки, кремы, препараты растительного происхождения, но через несколько лет переключился на головные уборы, женские сумки, кожгалантерею. В лучшие времена контролировал 70 павильонов.
Снос киосков в 2015 году стал большим ударом. Чтобы не потерять бизнес, я начал искать другие варианты — арендовал места в торговых центрах и стрит-ретейле. Но это ни в какое сравнение с метро не идет: стоимость выше, трафик ниже. Чтобы попасть в торговый центр, нужен совершенно другой бюджет, сильный бренд. Мы смогли открыть всего шесть магазинов на улицах и в ТЦ, три из них пришлось закрыть из-за нерентабельности.
Когда только объявили о старте торгов, на рынке царила паника, поэтому ставки были дикими. Люди отключили голову, они хотели зайти обратно в бизнес, неважно, с какими затратами. Царил какой-то хаос: плохой павильон, слабый с точки зрения экономики, мог стоить непомерных денег только потому, что в этот день в торгах участвовало много людей, которые входили в азарт. Некоторые аукционы длились по 12–13 часов. Нам удалось арендовать только пять павильонов в метро и пять в пешеходных переходах. Из них сейчас в метро работает только два, еще четыре — в пешеходных переходах, от остальных пришлось отказаться.
Город развивается, становится более европеизированным. Торговля тоже выходит на новый уровень, а значит, все перемены к лучшему, даже если процесс адаптации болезненный. Конечно, таких локаций, как были раньше в метро, сейчас не найти нигде. Я буду продолжать бороться за новые места — у меня и выбора-то особо нет. Варианта только два: или приспособиться, или умереть. Идти работать внаем я не готов».
«Облагораживать эту сферу надо было, но не рубить вот так на корню»
Дмитрий Изюмников, генеральный директор «АМО-Пресс»
«До реформы у нас было 10–20 объектов на улицах Москвы и под землей. Какими-то объектами мы владели, где-то работали по договорам аренды и субаренды, кроме того, поставляли продукцию крупных издательств партнерским точкам. С 2015 года правила изменились, нас из подземных переходов и вестибюлей метро выгнали. Решение подкосило многих — да, облагораживать эту сферу надо было, но не рубить вот так на корню.
Когда метрополитен объявил о старте аукционов, мы решили участвовать. По итогам уже проведенных торгов «АМО-Пресс» выиграл два лота и арендует 32 торговые точки в вестибюлях метро. Торговля книгами и журналами под землей прибыли почти не приносит — киоски балансируют на грани рентабельности. Это история больше имиджевая, присутствовать на этом рынке для нас — дело принципа.
Несомненно, реформа облагородила рынок — киоски выглядят приличнее, сама процедура розыгрыша прозрачна. До 2014 года рынок держало несколько компаний, именно они решали, какой будет конечная ставка аренды. Теперь это сугубо рыночный механизм. Но я не могу сказать, что рынок стал доступнее для бизнеса: первые аукционы проходили при диком ажиотаже, все пытались урвать хоть какое-то место, взвинчивали ставки в десятки раз. И мы тоже попались на эту удочку».
Источник: РБК.